La garantie dommages-ouvrage : l’assurance obligatoire des maîtres d’ouvrages

Que vous soyez professionnel du bâtiment ou particulier, lorsque vous entreprenez des travaux de construction, d’extension ou de rénovation (par exemple la structure ou la toiture), la loi impose de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage (DO).

Dans cet article, nous vous expliquons pour quels travaux l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, qui doit y souscrire et comment elle fonctionne.

Assurance dommages-ouvrage obligatoire : qu’est-ce que c’est et à quoi ça sert ?

Assurance dommages-ouvrage : définition

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les particuliers comme pour les professionnels, elle indemnise rapidement le maître d’ouvrage en cas de sinistre.

Cette assurance a un rôle essentiel :

• Elle préfinance rapidement les réparations des dommages relevant de la garantie décennale.
• Elle intervient sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable.
• Elle se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs en décennale pour obtenir remboursement.

Quels dommages couvre l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage vous protège pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Durant cette période, elle prend en charge :

• Les malfaçons graves qui compromettent la solidité du bâtiment (ex : fissures majeures, affaissement de plancher, effondrement de toiture).
• Les désordres qui rendent le logement impropre à sa destination (ex : infiltrations massives rendant des pièces inhabitables).
• Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, dont la réparation endommagerait la structure (ex : canalisations encastrées, chauffage intégré au plancher).
• Les dommages peuvent être apparents ou non lors de la réception des travaux.

👉 Prenons un exemple concret : un promoteur a livré un immeuble collectif et 3 ans plus tard, de profondes fissures apparaissent dans les murs porteurs. Le syndicat de copropriété déclare le sinistre à son assureur dommages-ouvrage, qui indemnise rapidement les travaux de réparation (dans un délai maximum de 90 jours), puis exerce un recours contre l’assureur décennal du constructeur responsable.

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Qui doit souscrire à l’assurance obligatoire dommages-ouvrage ?

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est une obligation légale pour le maître d’ouvrage, c’est-à-dire toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction. Ce peut être :

• un particulier qui fait construire sa maison ou agrandir son logement
• un promoteur immobilier
• une entreprise qui fait construire ses locaux
• une collectivité publique, par exemple une mairie qui fait construire une école

💡 À ne pas confondre avec le maître d’œuvre (architecte, bureau d’études, conducteur de travaux), chargé de la conception et de la coordination des travaux. Lui n’a pas à souscrire l’assurance dommages-ouvrage, mais doit disposer d’une assurance décennale qui couvre les risques et sinistres liés à sa responsabilité.

Depuis quand l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire ? Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, la souscription d’une assurance dommage ouvrage est obligatoire en cas de construction d’une maison, d’extension ou de travaux de rénovation et d’amélioration d’une maison existante.

Si aucun assureur n’accepte de couvrir la construction, le maître d’ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT) qui fixera alors le tarif de la garantie dommages-ouvrage auprès de l’assureur choisi par le maître d’ouvrage.

Assurance dommages-ouvrage obligatoire : comment fonctionne la couverture ?

Lorsqu’un dommage survient sur un ouvrage, le maître d’ouvrage doit en premier lieu déclarer le sinistre à son assurance dommages-ouvrage (DO).

L’assureur dommages-ouvrage déclenche alors la procédure :

• il mandate un expert pour constater les désordres,
• il dispose d’un délai légal de 60 jours pour notifier sa décision sur la prise en charge
• et de 90 jours maximum pour indemniser le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage peut financer les réparations rapidement, sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.

Après avoir indemnisé le maître d’ouvrage, l’assureur dommages-ouvrage engage lui-même les démarches pour déterminer la responsabilité du sinistre. Il se tourne vers les constructeurs concernés, qu’il s’agisse de l’entreprise de gros œuvre, de l’architecte, du bureau d’études ou du promoteur, et mobilise leur garantie décennale afin d’obtenir le remboursement des sommes versées.

💡Il ne faut pas confondre assurance décennale et assurance dommages-ouvrage : la garantie décennale doit être souscrite pour certains travaux par les constructeurs et engage leur responsabilité pendant dix ans en cas de malfaçons graves, tandis que l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage, lui assure une indemnisation rapide des réparations avant que l’assureur n’exerce un recours contre les responsables.

Quelles sont les autres garanties obligatoires pour la construction d’ouvrage ?

En plus de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage, plusieurs garanties légales engagent les professionnels du bâtiment :

• Garantie de parfait achèvement : ce n’est pas une assurance mais une garantie légale qui oblige pendant 1 an après la réception des travaux le constructeur qui les a réalisé de réparer les désordres signalés par le maître d’ouvrage.
• Garantie biennale (ou de bon fonctionnement)** : elle incombe aux professionnels intervenants et couvre, pendant 2 ans, le bon fonctionnement des équipements dissociables de l’ouvrage (volets, robinetterie, radiateurs, etc.).
• Assurance décennale : obligatoire pour tous les constructeurs (entrepreneurs, architectes, bureaux d’études, promoteurs), elle engage leur responsabilité pendant 10 ans pour les désordres graves compromettant la solidité ou la destination de l’ouvrage.
• Responsabilité civile professionnelle : chaque professionnel doit être couvert afin de garantir les dommages matériels, corporels ou immatériels causés au client ou à un tiers au cours du chantier.

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